2.2.2008 - Byt není váš, takže ho nemůžete bez souhlasu pronajmout. Družstvo však za vás například zajistí úvěr. Vlastní byt naopak snáze prodáte, společenství vlastníků se však nepostará třeba o daň z nemovitosti. Přečtěte si, který druh vlastnictví je právě pro vás výhodnější.

BYT V DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍ

Rozhodla se obec prodat váš bytový dům celý najednou a převede ho jedině družstvu, které založíte? Anebo jste koupili podíl v již existujícím družstvu? Pak se v podstatě stáváte nájemníkem s majetkovou účastí ve firmě, která se zapisuje do obchodního rejstříku.

Časem se můžete rozhodnout, že si své podíly, především byty, v nichž žijete, rozdělíte do vlastnictví každého z vás.

Koupě bytů Město může celý dům prodat až ve chvíli, kdy nabídku přijme více než polovina nájemníků. Pokud je zájemců méně, obec dům neprodá, takže ti, kdo si chtěli podíl v družstvu koupit, mají smůlu.

Při koupi domu se mohou družstevníci domluvit na společném úvěru, který pak budou měsíčně splácet podle svých podílů, takzvané anuity. K úvěru se tak může dostat i ten, kdo by na něj kvůli podmínkám bank nedosáhl. Navíc se o získání úvěru nemusí zasazovat, zařídí to za něj předseda nebo jiný pověřený člen družstva.

Družstevník nemusí podávat daňové přiznání a platit daň z nemovitosti - dělá to družstvo, které daň platí z peněz vybraných na nájmu.

Jak vzniká Aby mohli budoucí členové založit družstvo, musí se sejít na ustavující schůzi, kde je přítomen notář. Ze schůze se pořídí záznam a ten se pak spolu se schválenými stanovami a dokladem o splacení alespoň poloviny základního kapitálu vloží do obchodního rejstříku.

Družstvo vznikne dnem zápisu do rejstříku. K založení družstva musí být nejméně pět lidí, přičemž z manželů nebo partnerů se počítá vždy jen jeden.

Kdo a jak rozhoduje Hlavní slovo má členská schůze, kterou tvoří všichni družstevníci a schází se alespoň jednou za rok. Každý člen má jeden hlas, u manželů se počítá jen jeden, družstevníci se však mohou dohodnout i na jiném způsobu hlasování, například podle velikosti podílu.

Pokud je družstvo příliš velké a je organizačně složité svolávat schůzi, mohou si členové zvolit delegáty, kteří pak v určených záležitostech rozhodují jako shromáždění delegátů. Je možné se také rozhodnout, že místo jedné velké schůze se lidé budou scházet na několika menších, a pokud se bude o něčem hlasovat, sečtou se hlasy ze všech jednotlivých menších schůzí.

Činnost družstva řídí představenstvo, které se schází podle potřeby, volí předsedu, případně také místopředsedu. V malých družstvech do 50 členů může představenstvo nahradit předseda. Ten jedná za družstvo navenek.Na činnost družstva dohlíží kontrolní komise, která je nezávislá na představenstvu a u níž mohou členové podávat stížnosti. U družstev do 50 členů není povinná, může ji nahradit předseda družstva.

Správa domu S jakýmikoliv většími úpravami v bytě musí souhlasit družstvo. Souhlas není třeba k běžné údržbě a drobným opravám.

Pokud nejsou uvedeny drobné opravy ve stanovách, platí obvykle, že co je za dveřmi, platí si družstevník sám. To se netýká společných prvků domu, jako jsou okna nebo stoupačky.Každé podstatné rozhodnutí, jako jsou změny v domě, investice nebo změny ve fungování družstva, si musí družstevníci na členské schůzi odhlasovat nadpoloviční většinou přítomných.

Aby se dostal nějaký návrh k projednávání, musí o to požádat alespoň třetina členů, kontrolní komise anebo aspoň tři delegáti. Družstvo si může na provoz domu najmout správce. Každý člen družstva platí měsíčně nájem a poplatky za služby. Z nájmu se platí společné opravy a investice v domě.

Zacházení s majetkem Ten, kdo vložil peníze do družstva, není majitelem bytu, ale pouze nájemníkem s majetkovým podílem, dům patří družstvu.

Když chcete převést členská práva nebo darovat podíl v družstvu, nepotřebujete jeho souhlas, stačí mu to písemně oznámit.Kdyby chtěl družstevník pronajímat byt, musí mu to dovolit družstvo. Pronajímatelem pak není člen, ale celé družstvo. Družstevník pak sám nemůže ani podnájemníka vystěhovat - rozhoduje o tom pouze celé družstvo.

Vklad do družstva má u stejného bytu nižší tržní hodnotu než jeho vlastnictví. To je nevýhoda při prodeji.

BYT V OSOBNÍM VLASTNICTVÍ

Pořídili jste si nový byt od developera? Nebo jste jako někdejší nájemníci odkoupili byt, který patřil obci či družstvu? Pak se spolu s ostatními majiteli stáváte součástí takzvaného společenství vlastníků jednotek. Proč? Kromě bytu totiž vlastníte i podíl na společných částech domu a na pozemku. A o to se musí starat všichni dohromady.

Koupě bytů Pokud obec prodává po jednotlivých bytech, nezáleží na počtu zájemců - může prodat třeba jen část bytů a zbytek si ponechat.

Jestliže se však rozhodne, že byty prodá pouze tehdy, když to budou chtít všichni, a někdo z domu to odmítne, nemohou kupovat ani ostatní. Koupit byt nemajetného souseda zpravidla není možné. Budoucí majitel bytu si zařizuje případný úvěr na bydlení sám, což je dobré v tom, že si pro sebe může vyjednat výhodné podmínky, ale veškeré zařizování je na něm.

Každý vlastník musí v lednu následujícího roku, kdy byt koupil, podat na finančním úřadě daňové přiznání a zaplatit daň z nemovitosti, která bývá nejčastěji v řádu stokorun ročně.

Jak vzniká Společenství vlastníků není třeba zakládat, vzniká automaticky přímo ze zákona. Je ho potřeba tam, kde je v domě nejméně pět bytů, které vlastní alespoň tři různí majitelé.

O tom, zda bude mít každý dům své společenství, či bude fungovat jedno pro více domů, rozhoduje původní majitel v takzvaném prohlášení vlastníka. Původní vlastník svolá první schůzi a lidé, kteří se zde sejdou, budou členy společenství. U prvního setkání musí být přítomen notář, který připraví zápis o tom, jak schůze probíhala. Členové si na ní musí odsouhlasit stanovy, podle nichž pak bude společenství fungovat, a také zvolit vedení.

Společenství vlastníků se musí nechat zapsat do zvláštního rejstříku společenství vlastníků jednotek, který je na krajských soudech. K tomu je třeba výpis z katastru nemovitostí a notářský zápis z první schůze.

Kdo a jak rozhoduje Ve společenství rozhoduje hlavně takzvané shromáždění, které tvoří všichni majitelé bytů. Schází se alespoň jednou za rok a na schůzích hlasuje například o tom, kam půjdou peníze z fondu oprav či co se v domě změní. Členové mají hlasy podle toho, jak velký je jejich podíl na společných částech domu.

Společenství vede výbor, jenž se schází nejméně čtyřikrát ročně a musí mít alespoň tři členy. Jeden z nich je předseda. Výbor může za svou práci dostávat odměnu. Na to, jestli společenství dobře hospodaří, může dohlížet předem zvolená kontrolní komise, ale není povinná.

Správa domu Na většinu věcí, které se dějí za dveřmi jednotlivých bytů, společenství nedohlíží. Například na opravy a rekonstrukce, které neovlivňují vzhled, konstrukci či vnitřní uspořádání domu. V opačném případě je potřeba jeho souhlas.

Pokud chce někdo prosadit nějakou změnu, stačí návrh doručit výboru předtím, než bude rozesílat pozvánky na schůzi, což bývá nejpozději 15 dní před konáním. Přesvědčit o změně ostatní členy však může být těžké. Souhlasit musí nadpoloviční většina vlastníků. Společenství se může o dům starat samo, nebo si na to může najmout správcovskou firmu, čímž členům ubudou starosti.

Každý člen platí měsíčně poplatky za služby a do takzvaného fondu oprav, kde se shromažďují peníze na provoz a údržbu domu a pozemku.

Zacházení s majetkem Kdo by chtěl byt i s podíly na společných částech domu prodat, darovat či pronajmout, může to udělat bez souhlasu společenství.

Když někdo koupil byt proto, aby jej pronajímal, je členem společenství on, nikoli jeho nájemník. Takže musí platit do fondu oprav a chodit na schůze, anebo může k některým záležitostem dát nájemníkovi plnou moc.

Byt ve vlastnictví má o něco vyšší tržní hodnotu než družstevní byt, což je při prodeji výhoda. Bez souhlasu majitele nesmí společenství dát byt do zástavy.

Autoři: Filip Grygera, Alice Kupčeková - MF DNES

16.4.2007 - Stovky Brňanů se každý rok stěhují do zbrusu nových domů vyrůstajících na okraji Brna. Několik bytových komplexů, které nyní vznikají na zejména na severozápadě Brna, představuje ovšem jedny z posledních, na které se dostává v Brně místa. Dál se město už rozšiřovat nemůže.

A otázka je, zda by lidé do vzdálenějších lokalit ještě chtěli, většina z těch, kteří nyní kupují na okrajích Brna byty, to dělá proto, že v centru a jeho okolí není kvalitní bydlení k sehnání.

„Poptávka je obrovská, zůstává ale dlouhodobě neuspokojená. A lidé, kteří neseženou kvalitní bydlení v centru, se tak logicky porozhlédnou v novostavbách na kraji měst,“ vysvětluje generální ředitel realitní agentury Real Spektrum Jiří Fajkus.

Zároveň ale upozorňuje, že nabídka novostaveb postupně začíná převyšovat poptávku. „V několika případech se už stalo, že se vyprodávaly hotové byty se slevou,“ dodává.

Ceny bytů žene nahoru strach z vyšší daně Jak je to s cenami bytů? Právě nedostatek kvalitního bydlení v centru Brna žene ceny těchto bytů do astronomických částek. Pomaleji pak stoupají ceny na sídlištích a v novostavbách.

„V tom, kolik se staví a jak ceny stoupají, hraje roli strašák změny kategorie daně z přidané hodnoty,“míní analytik společnosti Cyrrus Marek Hatlapatka. Podle Jiřího Fajkuse se nyní v menším opakuje to, co Česká republika zažila před vstupem do Evropské unie.

„Všichni čekali, že ceny bytů i na sídlištích půjdou obrovsky nahoru. Bublina ale záhy splaskla,“ říká ředitel realitní kanceláře. Podobně podle něj dopadne i strašák vyšší sazby DPH na stavební práce, pravděpodobně se totiž podaří prosadit takzvanou kategorii sociálního bydlení, která dovolí zachovat menší byty v nižší sazbě daně.

Ceny bytů, a v Brně zvlášť, ale dál porostou. Negativní roli v tom totiž sehraje nedostatek místa, se kterým se už nyní developeři potýkají. „Ze severozápadu, což jsou nejžádanější lokality, je Brno ohraničené. Ceny pozemků už teď rostou v řádu desítek procent,“ popisuje Jiří Fajkus.

Město se tak může rozvíjet hlavně jižním a jihozápadním směrem, kvalita bydlení je tam ale v porovnání se severem města neporovnatelná. Víc než domům a bytům totiž jih města patří průmyslovým zónám, letišti a vlakovým tratím. Chybí i možnost rekreace, místo lesů ležících severně od Brna mohou obyvatelé jihu města vyrazit leda tak do lánů kukuřice.

Kam město může růst? Jedině na jih a „dovnitř“ Ve městě ovšem existují hektary pozemků, do kterých se mohou obytné čtvrti rozrůst - zahrádkářské kolonie. S jejich možným využitím nejen pro stavbu nových bytových domů operovalo předchozí vedení města, kterému se podařilo prosadit prověření využití kolonií do zadání nového územního plánu.

Podle plánů bývalé radniční garnitury měly zmizet například zahrádkářské kolonie na úpatí Žlutého kopce, na Kraví hoře nebo kolonie Juranka nad Jundrovem. „Je to nepřirozená bariéra pro pohyb občanů a navíc často blokují klíčové rozvojové plochy,“ prohlásil tehdy náměstek primátora Radomír Jonáš.

Zároveň upozornil, že například ve srovnání s Vídní má Brno v poměru k ostatní ploše zahrádek několikanásobně víc. Jak se k rozrůstání města „dovnitř“ staví nové vedení radnice?

„Situaci prověřujeme. Je pravda, že město na jednu stranu potřebuje plochy pro výstavbu, ale na druhou stranu potřebuje i kyslík. A ten máme i díky zahrádkářským koloniím,“ uvedl brněnský primátor Roman Onderka. O částečném zmenšení kolonií tak město stále uvažuje, rozhodně je ale nemíní z Brna zcela vymýtit.

Autor: Jiří Smetana - MF DNES

Jako podklad pro rozpočet stavby slouží projektová dokumentace. Platí zásada nešetřit na kvalitní a detailně zpracované dokumentaci. Na jaké úrovni je projektová dokumentace, na takové je rozpočet.

Bohužel bývá zvykem, že dokumentace je neúplná, pak je předpokladem, že řada detailů nebude v rozpočtu řešena. To je úkolem rozpočtáře, který musí situaci vyřešit a započítat položky, které nejsou v projektové dokumentaci. Při závažnějších nedostatcích je nejlepší vrátit projektovou dokumentaci k dopracování.

Obecně platí, že rozpočet by neměl být rámcový, ale položkový a měl by obsahovat celkovou hodnotou stavby. Jednou věcí je stavba samotná, druhou další součásti stavby, které mají velký vliv na rozpočet. Jsou to příjezdy, přípojky, oplocení terénní či zahradní úpravy.

Laik často nebere vážně tyto položky a pak je překvapen, kolik peněz stojí tyto součásti stavby, které považoval za nevýznamné. Neodborník se v rozpočtu detailně nevyzná a nemůže poznat, zda je nabídka úplná a zda je vše zakalkulováno. Je vhodné přizvat si odborníka, který problematice rozumí.

Ideálním stavem je, že součástí projektu je i tzv. položkový výkaz. V něm jsou uvedeny všechny položky a rozpočtář pouze doplňuje ceny. Je vhodné do smlouvy s dodavatelem stavby uvést prohlášení, že v rozpočtu je vše a že nebudou účtovány žádné více náklady.

Nejhorší variantou je, když konflikt musí řešit soud. Prevencí je řešit smlouvu s právníkem, který se v dané oblasti orientuje. Existuje však jedna efektivnější pomoc. Do smlouvy zařadit tzv. rozhodčí doložku. V takovém případě spory řeší Rozhodčí soud při Hospodářské a Agrární komoře. Ten je podstatně rychlejší a průměrně do tří měsíců rozhodne.

Důležité je, že rozhodnutí rozhodčího soudu je neodvolatelné. Pokud druhá strana rozhodnutí nesplní, přichází na řadu rovnou exekuce.

Další informace: MAO. spol s r. o.

Autor: Otto Tlustý, jednatel stavební společnosti MAO

V Čechách začíná vzrůstat počet lidí, kteří uvažují kvůli růstu cen energií o stavbě takzvaných pasivních rodinných domů. Tyto stavby potřebují k vytápění až o 90 procent méně energie než běžné nemovitosti. Stavbou pasivních domů jsou proslulé zejména Německo a Rakousko. V Čechách jich zatím příliš není, vše ale nasvědčuje tomu, že se jejich počet bude zvyšovat, řekl Jiří Goliáš, ředitel stavební společnosti, která se zaměřuje na stavbu pasivních domů...

"Na veřejnosti jsme pasivní dům představovali loni. Tehdy téměř nikdo nevěděl, o co jde. Dnes už je situace jiná, mnozí lidé mají informace z internetu. Počet dotazů na pasivní domy se stále zvyšuje," uvedl Goliáš. K ceně pasivních domů uvedl, že jsou stejné jako u běžných novostaveb. Podle dřívějších informací jsou náklady na pasivní dům vyšší, údajně o deset procent.

Goliáš očekává, že se bude zvyšovat nejen počet dotazů, ale i samotných staveb. "Pasivní domy jsou aktuálním trendem v evropském stavebnictví. Například v Německu předpokládají, že v roce 2010 bude pasivním domem každá třetí stavba," uvedl Goliáš.

Nárůst počtu pasivních domů očekává také ředitel šumperské poradenské společnosti Consulting and Reality Doležel Jaroslav Doležel. "Už nyní vím o pěti našich klientech, kteří chtějí na Olomoucku stavět pasivní dům," řekl Doležel.

Pasivní domy potřebují mimo jiné díky vysoké tepelné izolaci stěn, podlah, střechy či oken až o 90 procent méně energie na vytápění ve srovnání s běžnými stavbami. Součástí pasivního domu je výměníkové zařízení, které do nemovitosti přivádí vzduch a zase ho z ní odvádí. Z odcházejícího vzduchu výměník odebírá teplo. "Čerstvý vzduch tedy pouze dohřívá na požadovanou teplotu, což znamená úspory. Pasivní domy jsou samozřejmě šetrné k životnímu prostředí," uvedl Goliáš.

Zdroj: ČTK
Autor: Natália A. Roľková

Součástí centra bude supermarket, 2000 metrů čtverečních obchodních ploch a parkoviště. Pracovat by tam mohlo asi 40 lidí. Outulný už od města koupil 7500 metrů čtverečních plochy. Na pozemku dnes stojí například filtrační věž, kterou je potřeba zrekonstruovat.

Další staré objekty bývalého cukrovaru bude potřeba zbourat. Týká se to i domu se čtyřmi byty. Radnice proto nyní hledá pro tři rodiny náhradní bydlení. Nové místo už našla nepřizpůsobivým občanům, kteří bydleli v jednom z objektů, uvedla vedoucí investičního odboru města Zdeňka Koutná.

Židlochovice mají zhruba 3100 obyvatel, od Brna jsou vzdáleny 20 kilometrů. V nových bytových domech bude 35 bytových jednotek, rodinných domků s pozemky 450 až 1000 metrů čtverečních má být celkem 57.

Například nejlevnější garsonka s balkonem by měla vyjít na 856.000 korun, cena 3+kk začíná na 1,84 milionu. Za rodinný dům zaplatí majitelé tři až 3,25 milionu. Najít pro nové bydlení majitele by neměl být problém, míní Radana Krejčiříková ze společnosti RealSpektrum. O bydlení v menších městech poblíž krajské metropole bývá značný zájem.

Zdroj:ČTK, Atelier rekonstrukcí památek A4 Fakulty architektury Vysokého učení technického v Brně
Autor: Natália A. Roľková

Tolik očekávaný zvýhodněný úvěr na modernizaci bytu nebo rodinného domu už je tady. Mladí lidé mohou dostat až 150 tisíc korun.

Až 6.500 žadatelů o úvěr na modernizaci bytu může uspokojit Státní fond rozvoje bydlení. Vyčlenil na to miliardu korun. "Lidé se nemusejí obávat, že se na ně nedostane," ujistil ředitel fondu Jan Wagner.

Zvýhodněný úvěr je určen mladým lidem do 36 let věku, kteří žijí v manželství nebo pečují o nezletilé dítě. Peníze slouží na modernizaci bytu, bytového či rodinného domu, které mají žadatelé ve svém vlastnictví nebo spoluvlastnictví. Úvěr může být použit i na připojení domu či bytu k veřejným sítím.

"Jsem rád, že je o úvěr takový zájem. Mladí lidé si většinou bydlení shánějí obtížně a my jim s tímto krokem chceme pomoci. Zvýhodněný úvěr ze SFRB je úročen roční dvouprocentní sazbou, zatímco komerční úvěry nejméně třemi. Myslím, tedy že je to pro mladé lidi velmi výhodné," dodává k půjčkám pro mladé ministr pro místní rozvoj Radko Martínek.

O zvýhodněný úvěr ve výši až 150 tisíc korun na modernizaci bytu či rodinného domu ze Státního fondu rozvoje bydlení mohou žádat lidé do 36 let. Formulář žádosti, stejně tak jako podrobné informace lze získat na webových stránkách SFRB nebo na pobočkách v Praze a Olomouci.

Autor: BydleteLépe.cz

Daň z převodu nemovitosti

Daň z příjmu fyzických osob

• vždy se zdaňuje prodej podnikatelských nemovitostí, tj. nemovitostí v obchodním majetku a dále prodej nemovitostí ve vlastnictví osob, pokud trvání vlastnictví nedosáhlo 2 let
• osvobozen od daně je prodej vlastních nemovitostí, je-li doba trvání vlastnictví nejméně 2 roky a jedná-li se o prodej bytu nebo domu s nejvýše dvěma byty, pokud je prodávající vlastnil a současně v něm měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem
• osvobozen od daně je prodej vlastních nemovitostí, dosahuje-li doba trvání vlastnictví nejméně 5 let